Vanliga frågor

Det är generellt sett en bra tid att refinansiera när bolåneräntorna är 2 % lägre än den nuvarande räntan på ditt lån. Det kan vara ett gångbart alternativ även om ränteskillnaden bara är 1 % eller mindre. Varje sänkning kan minska dina månatliga bolånebetalningar. Exempel: Din betalning, exklusive skatter och försäkringar, skulle vara cirka 770 dollar på ett lån på 100 000 dollar med 8,5 % ränta. Om räntan sänktes till 7,5 % skulle din betalning då vara 700 dollar, nu sparar du 70 dollar per månad. Dina besparingar beror på din inkomst, budget, lånebelopp och ränteförändringar. Din betrodda långivare kan hjälpa dig att beräkna dina alternativ.

En poäng är en procentandel av lånebeloppet, eller 1 poäng = 1 % av lånet, så en poäng på ett lån på 100 000 dollar är 1 000 dollar. Poäng är kostnader som måste betalas till en långivare för att få bolånefinansiering enligt specifika villkor. Rabattpoäng är avgifter som används för att sänka räntan på ett bolån genom att betala en del av denna ränta i förskott. Långivare kan hänvisa till kostnader i termer av baspoäng i hundradels procent, 100 baspunkter = 1 poäng eller 1 % av lånebeloppet.

Ja, om du planerar att bo kvar i fastigheten i minst några år. Att betala rabattpoäng för att sänka lånets ränta är ett bra sätt att sänka din obligatoriska månatliga lånebetalning och eventuellt öka det lånebelopp du har råd att låna. Men om du planerar att bo kvar i fastigheten i bara ett eller två år kanske dina månatliga besparingar inte räcker till för att få tillbaka kostnaden för rabattpoängen som du betalade i förskott.

Den årliga effektiva räntan (APR) är en ränta som återspeglar kostnaden för ett bolån som en årlig ränta. Denna ränta är sannolikt högre än den angivna skulderräntan eller den annonserade räntan på bolånet, eftersom den tar hänsyn till kreditpoäng och andra kreditkostnader. Den effektiva räntan gör det möjligt för husköpare att jämföra olika typer av bolån baserat på den årliga kostnaden för varje lån. Den effektiva räntan är utformad för att mäta den "sanna kostnaden för ett lån". Den skapar lika villkor för långivare. Den förhindrar långivare från att annonsera en låg ränta och dölja avgifter.
Den effektiva räntan påverkar inte dina månatliga betalningar. Dina månatliga betalningar är strikt en funktion av räntan och lånets längd.
Eftersom beräkningarna av den effektiva räntan påverkas av de olika avgifter som långivare tar ut, är ett lån med en lägre effektiv ränta inte nödvändigtvis en bättre ränta. Det bästa sättet att jämföra lån är att be långivare att ge dig en uppskattning i god tro av deras kostnader för samma typ av program (t.ex. 30-årig fast ränta) med samma ränta. Du kan sedan ta bort de avgifter som är oberoende av lånet, såsom hemförsäkring, lagfartsavgifter, spärravgifter, advokatarvoden etc. Lägg nu ihop alla låneavgifter. Långivaren som har lägre låneavgifter har ett billigare lån än långivaren med högre låneavgifter.
Följande avgifter ingår vanligtvis i den effektiva räntan:
Poäng – både rabattpoäng och origineringspoäng
Förbetald ränta. Räntan som betalas från det datum lånet löper ut till slutet av månaden.
Avgift för lånehantering
Emissionsavgift
Avgift för dokumentförberedelse
Privat bolåneförsäkring
Escrow-avgift
Följande avgifter ingår normalt inte i den effektiva räntan:
Avgift för titel eller abstrakt
Låntagarens advokatarvode
Avgifter för husbesiktning
Inspelningsavgift
Överlåtelseskatter
Kreditupplysning
Värderingsavgift

Bolåneräntor kan ändras från den dag du ansöker om ett lån till den dag du slutför transaktionen. Om räntorna stiger kraftigt under ansökningsprocessen kan det oväntat öka låntagarens bolånebetalning. Därför kan en långivare låta låntagaren "låsa" lånets ränta och garantera den räntan under en viss tidsperiod, ofta 30–60 dagar, ibland mot en avgift.

Nedan följer en lista över dokument som krävs när du ansöker om ett bolån. Varje situation är dock unik och du kan bli ombedd att tillhandahålla ytterligare dokumentation. Så om du blir ombedd att lämna in mer information, var samarbetsvillig och lämna den information som begärs så snart som möjligt. Det kommer att bidra till att påskynda ansökningsprocessen.
Din fastighet
Kopia av undertecknat köpekontrakt inklusive alla förare
Verifiering av den handpenning du gjorde för bostaden
Namn, adresser och telefonnummer till alla inblandade fastighetsmäklare, byggare, försäkringsagenter och advokater
Kopia av fastighetsförteckning och juridisk beskrivning om tillgänglig (om fastigheten är en bostadsrätt, vänligen bifoga bostadsrättsförklaring, stadgar och senaste budget)
Din inkomst
Kopior av dina lönespecifikationer för den senaste 30-dagarsperioden och hittills i år
Kopior av dina W-2-blanketter från de senaste två åren
Namn och adresser på alla arbetsgivare under de senaste två åren
Brev som förklarar eventuella luckor i anställningen under de senaste två åren
Arbetsvisum eller grönt kort (kopia fram- och baksida)
Om egenföretagare eller får provision eller bonus, ränta/utdelning eller hyresinkomst:
Bifoga fullständiga skattedeklarationer för de senaste två åren PLUS resultaträkning hittills i år (vänligen bifoga fullständig skattedeklaration inklusive bifogade bilagor och utdrag. Om du har ansökt om förlängning, vänligen bifoga en kopia av förlängningen.)
K-1-blanketter för alla partnerskap och S-bolag för de senaste två åren (vänligen dubbelkolla din deklaration. De flesta K-1-blanketter är inte bifogade 1040-blanketten.)
Ifylld och undertecknad Federal Partnership (1065) och/eller Corporate Income Tax Report (1120) inklusive alla bilagor, utdrag och tillägg för de senaste två åren. (Krävs endast om din ägarandel är 25 % eller mer.)
Om du kommer att använda underhållsbidrag eller underhållsbidrag för att kvalificera dig:
Tillhandahåll skilsmässodom/domstolsbeslut som anger beloppet, samt bevis på mottagande av medel förra året
Om du får socialförsäkringsinkomst, invaliditetsförmåner eller VA-förmåner:
Bifoga ett brev om tilldelning från myndighet eller organisation
Finansieringskälla och kontantinsats
Försäljning av din befintliga bostad - bifoga en kopia av det undertecknade köpekontraktet för din nuvarande bostad och ett utdrag eller en försäljningsöverenskommelse om den inte är såld (vid avslut måste du även tillhandahålla en förlikning/avslutsförklaring)
Sparkonto, checkkonto eller penningmarknadsfond – bifoga kopior av kontoutdrag för de senaste 3 månaderna
Aktier och obligationer – bifoga kopior av ditt utdrag från din mäklare eller kopior av certifikat
Gåvor - Om en del av dina kontanter för att avsluta, bifoga gåvoförsäkran och bevis på mottagande av pengar
Baserat på informationen i din ansökan och/eller din kreditupplysning kan du bli ombedd att skicka in ytterligare dokumentation.
Skuld eller förpliktelser
Förbered en lista över alla namn, adresser, kontonummer, saldon och månatliga betalningar för alla nuvarande skulder med kopior av de tre senaste månadsutdragen.
Inkludera alla namn, adresser, kontonummer, saldon och månatliga betalningar för bolåneinnehavare och/eller hyresvärdar under de senaste två åren.
Om du betalar underhållsbidrag eller underhållsbidrag för barn, bifoga förlikning/domstolsbeslut som anger villkoren för skyldigheten.
Check för att täcka ansökningsavgift(er)

Kreditpoängsättning är ett system som kreditgivare använder för att avgöra om de ska ge dig kredit. Information om dig och dina kreditupplevelser, såsom din betalningshistorik, antalet och typen av konton du har, sena betalningar, inkassoåtgärder, utestående skulder och åldern på dina konton, samlas in från din kreditansökan och din kreditrapport. Med hjälp av ett statistikprogram jämför kreditgivare denna information med kreditprestanda hos konsumenter med liknande profiler. Ett kreditpoängsättningssystem ger poäng för varje faktor som hjälper till att förutsäga vem som är mest sannolikt att återbetala en skuld. Ett totalt antal poäng – en kreditpoäng – hjälper till att förutsäga hur kreditvärdig du är, det vill säga hur troligt det är att du kommer att återbetala ett lån och göra betalningarna i tid.

De mest använda kreditpoängen är FICO-poäng, som utvecklades av Fair Isaac Company, Inc. Din poäng kommer att ligga mellan 350 (hög risk) och 850 (låg risk).

Eftersom din kreditupplysning är en viktig del av många kreditvärderingssystem är det mycket viktigt att se till att den är korrekt innan du skickar in en kreditansökan. För att få kopior av din rapport, kontakta de tre stora kreditupplysningsföretagen:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (tidigare TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Transfackförening: (800) 916-8800
Dessa myndigheter kan debitera dig upp till 9 dollar för din kreditupplysning.

Du har rätt att få en gratis kreditupplysning var 12:e månad från vart och ett av de rikstäckande kreditupplysningsföretagen – Equifax, Experian och TransUnion. Denna kostnadsfria kreditupplysning kanske inte innehåller din kreditpoäng och kan begäras via följande webbplats: https://www.annualcreditreport.com

Kreditvärderingsmodeller är komplexa och varierar ofta mellan kreditgivare och för olika typer av krediter. Om en faktor ändras kan din poäng ändras – men förbättringen beror generellt på hur den faktorn relaterar till andra faktorer som beaktas i modellen. Endast kreditgivaren kan förklara vad som kan förbättra din poäng enligt den specifika modell som används för att utvärdera din kreditansökan.
Icke desto mindre utvärderar poängsättningsmodeller generellt följande typer av information i din kreditupplysning

Betalningshistorik är vanligtvis en viktig faktor. Det är troligt att din kreditvärdighet påverkas negativt om du har betalat räkningar för sent, fått ett konto hänvisat till inkasso eller gått i konkurs, om den historiken återspeglas i din kreditupplysning.

Många kreditvärderingsmodeller utvärderar hur mycket skuld du har i förhållande till dina kreditgränser. Om det belopp du är skyldig är nära din kreditgräns kommer det sannolikt att ha en negativ effekt på din kreditpoäng.

Generellt sett tar modeller hänsyn till din kreditvärdighet. En otillräcklig kredithistorik kan påverka din kreditvärdighet, men det kan uppvägas av andra faktorer, såsom punktliga betalningar och låga saldon.

Många kreditvärderingsmodeller tar hänsyn till om du nyligen har ansökt om kredit genom att titta på "förfrågningar" i din kreditrapport när du ansöker om kredit. Om du har ansökt om för många nya konton nyligen kan det påverka din kreditpoäng negativt. Men alla förfrågningar räknas inte. Förfrågningar från kreditgivare som övervakar ditt konto eller tittar på kreditrapporter för att lämna "förhandsgranskade" krediterbjudanden räknas inte.

Även om det generellt sett är bra att ha etablerade kreditkonton, kan för många kreditkortskonton ha en negativ effekt på din kreditvärdighet. Dessutom tar många modeller hänsyn till vilken typ av kreditkonton du har. Till exempel, enligt vissa kreditvärderingsmodeller, kan lån från finansbolag påverka din kreditvärdighet negativt.
Poängmodeller kan baseras på mer än bara information i din kreditupplysning. Till exempel kan modellen även ta hänsyn till information från din kreditansökan: ditt jobb eller yrke, anställningslängd eller om du äger en bostad.
För att förbättra din kreditvärdighet enligt de flesta modeller, koncentrera dig på att betala dina räkningar i tid, betala av utestående skulder och inte ta på dig nya skulder. Det kommer sannolikt att ta lite tid att förbättra din kreditvärdighet avsevärt.

En värdering är en uppskattning av en fastighets marknadsvärde. Det är ett dokument som vanligtvis krävs (beroende på låneprogrammet) av en långivare innan lån beviljas för att säkerställa att bolånebeloppet inte överstiger fastighetens värde. Värderingen utförs av en "värderare", vanligtvis en statligt licensierad yrkesperson som är utbildad för att ge expertutlåtanden om fastighetsvärden, dess läge, bekvämligheter och fysiska skick.

På ett konventionellt bolån, när din kontantinsats är mindre än 20 % av bolånepriset, kräver bolånegivare vanligtvis att du skaffar en privat bolåneförsäkring (PMI) för att skydda dem ifall du inte kan betala tillbaka ditt bolån. Ibland kan du behöva betala upp till ett års PMI-premier vid avslut, vilket kan kosta flera hundra dollar. Det bästa sättet att undvika denna extra kostnad är att göra en kontantinsats på 20 % eller fråga om andra låneprogram.

Fastigheten överförs officiellt från säljaren till dig vid "Avslut" eller "Finansiering".

Vid avslut överförs äganderätten till fastigheten officiellt från säljaren till dig. Detta kan involvera dig, säljaren, fastighetsmäklare, din advokat, långivarens advokat, representanter för titel- eller spärrningsföretag, kontorister, sekreterare och annan personal. Du kan anlita en advokat som representerar dig om du inte kan delta i avslutsmötet, dvs. om du befinner dig utanför staten. Avslutet kan ta allt från 1 timme till flera timmar beroende på villkor i köpebudet eller eventuella spärrningskonton som behöver upprättas.

Det mesta pappersarbetet vid avslut eller förlikning utförs av advokater och fastighetsmäklare. Du kan vara involverad i vissa av avslutsaktiviteterna, men det beror på vem du arbetar med.

Innan du avslutar köpet bör du göra en slutbesiktning, eller "genomgång", för att säkerställa att begärda reparationer har utförts och att saker som du överenskommit att ska behållas i huset finns där, såsom gardiner, belysningsarmaturer etc.

I de flesta stater slutförs uppgörelsen av ett titel- eller spärrföretag dit du vidarebefordrar allt material och information plus lämpliga bankcheckar så att företaget kan göra nödvändig utbetalning. Din representant kommer att överlämna checken till säljaren och sedan ge nycklarna till dig.

Introduktion
Det här ämnet innehåller information om högre prissatta bolån, inklusive:
· Definition av HPML
· Krav för HPML-lån

Definition av HPML
I allmänhet är ett högre bolån ett med en årlig procentuell ränta, eller APR, som är högre än en referensränta som kallas genomsnittlig Prime Offer Rate.

Den genomsnittliga Prime Offer Rate (APOR) är en årlig procentuell ränta som baseras på genomsnittliga räntor, avgifter och andra villkor på bolån som erbjuds högkvalificerade låntagare.

Ditt bolån kommer att betraktas som ett högre bolån om den effektiva räntan är en viss procentandel högre än den effektiva räntan, beroende på vilken typ av lån du har:
· Bottenlån: Den effektiva räntan är 1,5 procentenheter eller mer högre än den effektiva räntan.
· Jumbolån: Den effektiva räntan är 2,5 procentenheter eller mer högre än den effektiva räntan
· Efterställda panträttslån (2:a panträtten): Den effektiva räntan för detta bolån är 3,5 procentenheter eller mer högre än den effektiva räntan.

Krav för HPML-lån
Ett dyrare bolån blir dyrare än ett bolån med genomsnittliga löptider. Därför måste din långivare vidta extra åtgärder för att se till att du kan betala tillbaka ditt lån och inte kommer att ställa in betalningen. Din långivare kan behöva:
· Få en fullständig värdering av interiören från en licensierad eller certifierad värderare
· Ge en andra värdering av din bostad gratis, om det är ett "Flipped"-hus
·I många fall bör du ha ett spärrkonto i minst fem år.

Introduktion
Det här ämnet innehåller information om ATR-regeln och kvalificerade bolån, inklusive:
· Vad är ATR-regeln?
· Lånetyper som är undantagna från kvalificeringskravet för bolån

Vad är ATR-regeln?

Regeln om återbetalningsförmåga är den rimliga och goda tro-bedömning som de flesta bolånegivare är skyldiga att göra för att säkerställa att du har möjlighet att betala tillbaka lånet.

Enligt regeln måste långivare generellt ta reda på, beakta och dokumentera en låntagares inkomst, tillgångar, anställning, kredithistorik och månatliga utgifter. Långivare kan inte bara använda en introduktionsränta eller "teaser"-ränta för att avgöra om en låntagare kan återbetala ett lån. Om till exempel ett bolån har en låg ränta som går upp under senare år, måste långivaren göra en rimlig ansträngning för att avgöra om låntagaren också kan betala den högre räntan.
Ett sätt en långivare kan följa regeln om återbetalningsförmåga är att teckna ett ”kvalificerat bolån”.

Lånetyper som är undantagna från kvalificeringslånet
· En period med endast ränta, då du bara betalar räntan utan att betala av kapitalbeloppet, vilket är det belopp du lånat.
· ”Negativ amortering” som kan göra att ditt lånekapital ökar över tid, trots att du gör betalningar.
· ”Ballongbetalningar” som är större betalningar än vanligt i slutet av en låneperiod. Lånetiden är den tidsperiod under vilken ditt lån ska betalas tillbaka. Observera att ballongbetalningar är tillåtna under vissa villkor för lån som beviljas av små långivare.
· Lånetider som är längre än 30 år.

Trohetsobligationer är utformade för att skydda sina försäkringstagare från eventuella förluster som uppstår till följd av skadliga eller bedrägliga handlingar av specifikt angivna parter. I de flesta fall används trohetsobligationer för att skydda företag från oärliga anställdas handlingar.
Trots att de kallas obligationer är trohetsobligationer egentligen en typ av försäkring för företag/arbetsgivare, som försäkrar dem mot förluster till följd av anställda (eller kunder) som avsiktligt orsakar skada för företaget. De täcker alla handlingar som otillbörligt gynnar en anställd ekonomiskt eller avsiktligt skadar företaget ekonomiskt. Trohetsobligationer kan inte handlas och uppgår inte till ränta som vanliga obligationer.
 
Sammanfattning
Trohetsobligationer skyddar sina försäkringstagare från illvilliga och skadliga handlingar som begås av anställda eller kunder.
Det finns två typer av trohetsborgen: förstapartsborgen (som skyddar företag från skadliga handlingar av anställda eller kunder) och tredjepartsborgen (som skyddar företag från skadliga handlingar av kontrakterade arbetare).
Obligationerna är användbara eftersom de är en del av ett företags riskhanteringsstrategi och skyddar företaget mot handlingar som skulle påverka deras tillgångar negativt.

Garantierna täcker många av samma saker som täcks av grundläggande brottsförsäkringar, såsom inbrott och stöld, men de täcker också saker som dessa försäkringar kanske inte täcker. Detta inkluderar saker som bedrägeri, förfalskning, förskingring och många andra "exklusiva" brott som kan begås av anställda i finansinstitut och stora företag.

Ett bostadslån – även känt som ett kapitallån, avbetalningslån eller andrahandsbolån – är en typ av konsumentlån. Bostadslån gör det möjligt för husägare att låna mot eget kapital i sitt hem. Lånebeloppet baseras på skillnaden mellan husets nuvarande marknadsvärde och husägarens förfallna bolåneskuld. Bostadslån tenderar att ha fast ränta, medan det typiska alternativet, bostadskreditlinjer (HELOC), i allmänhet har rörlig ränta.

VIKTIGA KOLLEKTIONER:
Ett bostadslån, även känt som ett "avbetalningslån" eller ett "andra bolån", är en typ av konsumentlån.
Bostadslån gör det möjligt för husägare att låna mot det egna kapitalet i sin bostad.
Beloppet för bolån med säkerhet i bostadskapital baseras på skillnaden mellan ett bostads nuvarande marknadsvärde och det utestående bolånet.
Bostadslån finns i två varianter – lån med fast ränta och kreditlinjer för bostadskapital (HELOC).
Bostadslån med fast ränta ger en klumpsumma, medan HELOCs erbjuder låntagare revolverande kreditlinjer.

Vid en fördröjd finansieringstransaktion kan du omedelbart ta ut kontanter på en fastighet för att täcka köpeskillingen och stängningskostnaderna för en fastighet som du tidigare köpt kontant. Detta ger dig fördelen att vara en kontantköpare och ge säljare chansen att veta att transaktionen kommer att slutföras, samtidigt som du får möjlighet att ta ett bolån kort därefter för att undvika att ha alla dina besparingar bundna i ditt hus.

Du kan tänka på försenad finansiering som ett sätt att ge dig själv den förhandlingsfördel som följer med att betala kontant för bostaden, samtidigt som du ger dig själv den långsiktiga ekonomiska flexibiliteten som ges genom att göra månatliga betalningar på ett bolån istället för att göra dig själv "husfattig".

Spärrkonton är de konton som långivare upprättar för att samla in pengar i förskott från dig när du tar ett bolån för att täcka framtida utgifter som fastighetsskatt och försäkring. Långivare föredrar att upprätta dessa spärrkonton, eftersom de då är säkra på att fastighetsskatt och försäkring kommer att betalas i tid, eftersom de kommer att hålla pengarna och betala dessa utgifter åt dig.

Hyresvärdet är avgörande för att köpa en investeringsfastighet. Hur kan vi då fastställa hyresvärdet? Följande webbplatser kan hjälpa dig.
Ingen inloggning krävs, kostnadsfritt.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

De två ovanstående webbplatserna är de vanligaste. De har det största utbudet, mest trafik på webbplatsen och erbjuder tjänster som tar hyresvärden från marknadsföring till hyresindrivning.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Officiell webbplats för KONTORET FÖR POLICYUTVECKLING OCH FORSKNING.

De tre webbplatserna ovan borde räcka för att du ska veta den uppskattade marknadshyran.
Detta är dock endast för din referens. Om hyresintäkter kommer att användas som kvalificerande inkomst kan en värderingsrapport eller hyresavtal fortfarande krävas.

Konventionella lån har begränsade krav på skuldkvot/reserver/belåningsgrad/kreditsituation. Generellt sett kan de flesta låntagare kvalificera sig för ett konventionellt lån med högre inkomst och kreditvärdighet. Medan vissa låntagare har lägre inkomst eller olika typer av inkomster, vilket resulterar i dålig skattedeklaration, kanske Fannie Mae-lån inte accepterar den här typen av bolån.
I dessa fall kan du försöka hitta en bolånegivare som erbjuder produkter som inte är kvantitativa. AAA Lendings erbjuder nu kontoutdrag, Platinum Jumbo, investerarkassaflöde (ingen anställningsinformation eller skuldsättning krävs), tillgångsminskning och program för utländska medborgare. Alla kan hitta en lämplig produkt med låg ränta och bästa pris.
Här är några exempel på tacksamma scenarier nyligen:
Fastighetsinvesterare med flera fastigheter inklusive bostadsrätter utan garanti. ----Investerarens kassaflöde
Egenföretagare med utmärkt kreditvärdighet vars inkomst som anges i deras deklaration inte kvalificerar dem för det lyxhus de har råd med. ----Endast kontoutdrag
En utmätningssituation där en låntagare bara var två år efter en utmätning. ---- Platinum Jumbo
En låntagare sålde sitt mångmiljonföretag och hittade sedan sina drömhem men hade ingen inkomstkälla att dokumentera. ---- Tillgångsminskning