LIBOR, en gång det viktigaste antalet på finansmarknaderna, kommer att försvinna från historien efter juni 2023 och kommer inte längre att användas för att prissätta lån.

Från och med 2022 är många bolånegivares räntejusterbara lån bundna till ett index – SOFR.

Hur påverkar SOFR rörlig låneränta?Varför ska SOFR användas istället för LIBOR?

I den här artikeln kommer vi att förklara exakt vad SOFR är och vilka är de viktigaste områdena för bekymmer vid beräkning av justerbara räntor.

 

Hypotekslån med justerbar ränta (ARM)

Med tanke på de nuvarande höga räntorna är det många som väljer lån med justerbar ränta, även känd som ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Begreppet ”justerbar” innebär att räntan ändras under lånets återbetalningsår: En fast ränta avtalas de första åren, medan räntan för de återstående åren justeras med jämna mellanrum (vanligtvis var sjätte månad). eller ett år).

Till exempel innebär en 5/1 ARM att räntan är fast under de första 5 åren av återbetalning och ändras varje år därefter.

Under den flytande fasen är dock räntejusteringen också begränsad (caps), t.ex. 5/1 ARM följs vanligtvis av det tresiffriga talet 2/1/5.

·2:an avser det initiala taket för räntejusteringen (initiellt anpassningstak).Om din initiala ränta för de första 5 åren är 6 %, får taket under det sjätte året inte överstiga 6 % + 2 % = 8 %.

·1:an avser taket för varje räntejustering utom den första (tak för efterföljande justeringar), dvs max 1 % för varje räntejustering med start år 7.

·5:an avser den övre gränsen för räntejusteringar under hela lånets löptid (livstidsjusteringstak), dvs räntan får inte överstiga 6 % + 5 % = 11 % under 30 år.

Eftersom beräkningarna av ARM är komplicerade, tenderar låntagare som inte är bekanta med ARM ofta att falla i ett hål!Därför är det mycket viktigt för låntagare att förstå hur man beräknar den rörliga räntan.

 

Vilka är SOFR:s huvudområden vid beräkning av rörlig ränta?

För en 5/1 ARM kallas den fasta räntan för de första 5 åren starträntan och räntan som börjar det 6:e året är den fullt indexerade räntan, som beräknas med index + marginal, där marginalen är fast och indexet är i allmänhet 30-dagars genomsnittliga SOFR.

Med en marginal på 3 % och en nuvarande 30-dagars genomsnittlig SOFR är 4,06 %, skulle räntan under det 6:e året vara 7,06 %.

Vad exakt är detta SOFR-index?Låt oss börja med hur lån med justerbar ränta kommer till.

I London på 1960-talet, när inflationen skjutit i höjden, var inga banker villiga att ge långfristiga lån till fast ränta eftersom de var mitt uppe i stigande inflation och det fanns en betydande uppåtrisk för räntorna.

För att lösa detta problem skapade banker lån med justerbar ränta (ARM).

På varje återställningsdatum aggregerar enskilda syndikatmedlemmar sina respektive lånekostnader som en referens för återställningsräntan, och justerar den räntesats som debiteras för att återspegla kostnaden för medel.

Och referensen för denna återställningsränta är LIBOR (London Interbank Offered Rate), som du ofta hör om – indexet som har refererats till upprepade gånger tidigare vid beräkning av justerbara räntor.

Fram till 2008, under finanskrisen, var vissa banker ovilliga att citera högre utlåningsräntor för att täcka upp sin egen finansieringskris.

Detta avslöjade de stora svagheterna med LIBOR: LIBOR fick stor kritik för att inte ha någon verklig transaktionsbas och vara lätt att manipulera.Sedan dess har efterfrågan på upplåning mellan banker minskat kraftigt.

Som svar på risken för LIBORs försvinnande bildade Federal Reserve 2014 Alternative Reference Rates Committee (ARRC) för att hitta en ny referensränta för att ersätta LIBOR.

Efter tre års arbete valde ARRC officiellt den säkerställda övernattningsräntan (SOFR) som ersättningsränta i juni 2017.

Eftersom SOFR baseras på dagslåneräntan på den statsfinansierade repomarknaden finns det nästan ingen kreditrisk;och den beräknas med hjälp av transaktionspriset, vilket gör manipulation svår;Dessutom är SOFR den mest omsatta typen på penningmarknaden, vilket bäst kan spegla räntenivån på finansieringsmarknaden.

Därför kommer SOFR från och med 2022 att användas som standard för prissättning av de flesta lån med rörlig ränta.

 

Vilka är fördelarna med ett hypotekslån med justerbar ränta?

Federal Reserve befinner sig för närvarande i en räntehöjningscykel och 30-åriga fasta bolåneräntor ligger på höga nivåer.

Men om inflationen sjunker avsevärt kommer Federal Reserve att gå in i en räntesänkningscykel och bolåneräntorna återgår till normala nivåer.

Om marknadsräntorna sjunker i framtiden kan låntagare effektivt minska amorteringskostnaderna och dra nytta av lägre räntor utan att behöva refinansiera genom att välja ett lån med justerbar ränta.

Lån med justerbar ränta har dessutom vanligtvis lägre räntor under bindningstiden än andra tidsbundna lån och relativt sett lägre månadsbetalningar i förskott.

Så i dagsläget skulle ett lån med rörlig ränta vara ett bra val.