LIBOR, en gång det viktigaste numret på finansmarknaderna, kommer att försvinna ur historien efter juni 2023 och kommer inte längre att användas för att prissätta lån.

Från och med 2022 är många bolånegivares lån med rörlig ränta knutna till ett index – SOFR.

Hur påverkar SOFR rörliga låneräntor? Varför ska SOFR användas istället för LIBOR?

I den här artikeln förklarar vi exakt vad SOFR är och vilka är de viktigaste områdena att beakta vid beräkning av justerbara räntor.

 

Bolån med rörlig ränta (ARM)

Med tanke på de nuvarande höga räntorna väljer många lån med rörlig ränta, även kända som ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Termen ”justerbar” betyder att räntan ändras under lånets återbetalningsår: En fast ränta avtalas för de första åren, medan räntan för de återstående åren justeras med jämna mellanrum (vanligtvis var sjätte månad eller år).

Till exempel innebär en 5/1 ARM att räntan är fast under de första 5 åren av återbetalningen och ändras varje år därefter.

Under den rörliga fasen är dock även räntejusteringen begränsad (caps), t.ex. 5/1 ARM följs vanligtvis av det tresiffriga talet 2/1/5.

·2:an avser det initiala taket för räntejusteringen (initialt justeringstak). Om din initiala räntesats för de första 5 åren är 6 %, kan taket under det sjätte året inte överstiga 6 % + 2 % = 8 %.

·1:an avser taket för varje räntejustering utom den första (taket för efterföljande justeringar), dvs. högst 1 % för varje räntejustering med början år 7.

·5:an avser den övre gränsen för räntejusteringar under hela lånets löptid (livstidsjusteringstaket), dvs. räntan får inte överstiga 6 % + 5 % = 11 % i 30 år.

Eftersom beräkningarna av ARM är komplicerade, tenderar låntagare som inte är bekanta med ARM ofta att hamna i ett hål! Därför är det mycket viktigt för låntagare att förstå hur man beräknar den rörliga räntan.

 

Vilka är de viktigaste områdena att beakta i SOFR vid beräkning av den rörliga räntan?

För en 5/1 ARM kallas den fasta räntan för de första 5 åren starträntan, och räntan som börjar det 6:e året är den fullt indexerade räntan, som beräknas utifrån index + marginal, där marginalen är fast och indexet i allmänhet är det 30-dagars genomsnittliga SOFR.

Med en marginal på 3 % och en nuvarande 30-dagars genomsnittlig SOFR på 4,06 % skulle räntan under det sjätte året vara 7,06 %.

Vad är egentligen detta SOFR-index? Låt oss börja med hur lån med justerbar ränta uppstår.

I London på 1960-talet, när inflationen sköt i höjden, var inga banker villiga att ge långfristiga lån till fast ränta eftersom de befann sig mitt i en stigande inflation och det fanns en betydande uppåtrisk för räntorna.

För att lösa detta problem skapade bankerna lån med justerbar ränta (ARM).

Vid varje återställningsdatum aggregerar enskilda syndikatmedlemmar sina respektive lånekostnader som referens för återställningsräntan och justerar den debiterade räntan för att återspegla kostnaden för finansieringen.

Och referensen för denna omställda ränta är LIBOR (London Interbank Offered Rate), som man ofta hör talas om – indexet som har refererats till upprepade gånger tidigare vid beräkning av rörliga räntor.

Fram till 2008, under finanskrisen, var vissa banker ovilliga att erbjuda högre utlåningsräntor för att dölja sin egen finansieringskris.

Detta blottlade Libors stora svagheter: Libor kritiserades allmänt för att sakna en verklig transaktionsbas och vara lätt att manipulera. Sedan dess har efterfrågan på lån mellan banker minskat kraftigt.

Som svar på risken för att LIBOR skulle försvinna bildade Federal Reserve 2014 Alternative Reference Rates Committee (ARRC) för att hitta en ny referensränta som skulle ersätta LIBOR.

Efter tre års arbete valde ARRC officiellt den säkrade övernattningsfinansieringsräntan (SOFR) som ersättningsränta i juni 2017.

Eftersom SOFR baseras på dagslåneräntan på den statsobligationsbaserade repomarknaden finns det nästan ingen kreditrisk; och den beräknas med hjälp av transaktionspriset, vilket gör manipulation svår; dessutom är SOFR den mest omsatta typen på penningmarknaden, vilket bäst kan återspegla räntenivån på finansieringsmarknaden.

Därför kommer SOFR från och med 2022 att användas som standard för prissättning av de flesta lån med rörlig ränta.

 

Vilka är fördelarna med ett bolån med rörlig ränta?

Federal Reserve befinner sig för närvarande i en räntehöjningscykel och 30-åriga fasta bolåneräntor är på höga nivåer.

Om inflationen däremot sjunker avsevärt kommer Federal Reserve att gå in i en räntesänkningscykel och bolåneräntorna kommer att återgå till normala nivåer.

Om marknadsräntorna sjunker i framtiden kan låntagare effektivt minska återbetalningskostnaderna och dra nytta av lägre räntor utan att behöva refinansiera genom att välja ett lån med rörlig ränta.

Dessutom har lån med rörlig ränta vanligtvis lägre räntor under bindningsperioden än andra lån med fast löptid och relativt lägre månatliga förskottsbetalningar.

Så i rådande läge skulle ett lån med rörlig ränta vara ett bra val.